Autor: fkerger

Die Genehmigungsfiktion der neuen Bayerischen Bauordnung (BayBO)

Hauptziel der BayBO Novelle ist die Vereinfachung der Schaffung neuen Wohnraums. Neben dem geänderten Abstandsflächenrecht (Die neue BayBO – welcher Abstand gilt in Ihrer Würmtalgemeinde?) bedient sich der bayerische Gesetzgeber der folgenden weiteren Instrumente:

A) Genehmigungsfiktion

1) Regelungsinhalt

Mit Fiktion der Genehmigung ist gemeint, dass ein Wohnbauvorhaben (Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung zu Wohnzwecken), über das im vereinfachten Verfahren entschieden werden soll, dann als genehmigt gilt, wenn die Bauaufsichtsbehörde nicht innerhalb von drei Monaten über den Bauantrag entschieden hat.

Die Frist beginnt dabei drei Wochen nach Zugang des vollständigen Bauantrags bzw. drei Wochen nach Zugang der angeforderten Unterlagen zu laufen. Die Genehmigungsfiktion für Wohnbauvorhaben gilt etwas zeitversetzt erst für ab dem 1. Mai 2021 eingereichte Bauanträge.

Auf Verlangen ist dem Antragsteller bzw. seinem Bevollmächtigten der Eintritt der Genehmigungsfiktion schriftlich zu bescheinigen. Auch Nachbarn, die dem Vorhaben nicht zugestimmt haben, können die Vorlage einer schriftlichen Bescheinigung verlangen.

Die Bescheinigung gibt den Inhalt der Genehmigung wieder und steht in ihrer Wirkung einer Baugenehmigung gleich. Für den Eintritt der Genehmigungsfiktion ist die Bescheinigung aber gerade keine Voraussetzung.

2) Rechtswidrige Bauvorhaben

Sofern der Bauantrag formal vollständig ist, tritt die Genehmigungsfiktion auch bei rechtswidrigen Bauvorhaben ein. In diesen Fällen bleibt der Verwaltung jedoch die Möglichkeit, die fiktive Genehmigung ggf. gemäß Art. 48 BayVwVfG (Rücknahme eines rechtswidrigen Verwaltungsakts) zurückzunehmen.

Sollte aus dem Bauantrag nicht bestimmt genug hervorgehen, was genehmigt werden soll, oder er andere gravierende Mängel aufweisen, ist es zudem denkbar, dass die fiktive Genehmigung in Einzelfällen nichtig ist.

Bauherren, die nicht auf die Genehmigungsfiktion zurückgreifen, sondern eine explizite Genehmigung erhalten möchte, können vor Ablauf der Entscheidungsfrist gegenüber der Genehmigungsbehörde erklären, auf den Eintritt der Genehmigungsfiktion zu verzichten.

3) Erwartete Wirkung

– Schnelleres Verfahren und bessere Planbarkeit für die Bauherren

Durch die vielerorts überlasteten Behörden erwarten wir durch diese Neuregelung in vielen Fällen eine merkliche Beschleunigung des Genehmigungsverfahrens. In der Vergangenheit ist es wiederholt zu überlangen Bearbeitungszeiten gekommen, die für die Antragssteller und zunehmend auch für die Genehmigungsbehörden unzufriedenstellend waren.

– Entlastung der Verwaltung

Mancherorts wird die Novelle der BayBO auch zum Anlass für die Straffung verwaltungsinterner Abläufe genutzt. So hat z.B. die Stadt Nürnberg bereits bekannt gegeben, einfache Bauanträge, die offensichtlich keine wesentlichen Probleme aufwerfenin Zukunft regelmäßig „in die Fiktion laufen zu lassen“.

– Mehr Verantwortung bei Planern und Bauherren

Fest steht bereits jetzt, dass durch die Fiktionswirkung künftig deutlich mehr Verantwortung auf den Planern und letztlich auch auf den Bauherren lastet. Das ist der Preis, den die Antragssteller für die verkürzten Genehmigungsprozesse bezahlen müssen.

B) Weitere Verbesserungen

Die Regelungen der neuen BayBO ermöglichen zudem Nutzungsänderungen, Sanierungen, Aufstockungen und Ausbauten, die bislang wegen der vormals höheren Anforderungen unwirtschaftlich bzw. nicht möglich waren.

Beispiele:

Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken

Diese werden genehmigungsfrei gestellt, d.h. anders als bisher ist künftig keine Genehmigung mehr nötig, wenn Dachgeschosse zur Schaffung von Wohnraum ausgebaut werden.

Entfall der Aufzugspflicht bei Aufstockungen

Bei der Aufstockung eines Wohngebäudes zur Schaffung von Wohnraum entfällt zudem die Pflicht zum Einbau eines Aufzugs, wenn der Aufwand unverhältnismäßig groß wäre. Bislang war ab einer bestimmten Gebäudehöhe ein Aufzug ohne Rücksicht auf den hierfür erforderlichen Aufwand vorgeschrieben.

Für die Beurteilung Ihres Einzelfalles stehen Ihnen unsere Rechtsanwälte gerne zur Verfügung. Rufen Sie uns für eine unverbindliche Anfrage gerne an unter 089/ 741 185 240.

An dieser Stelle geben wir Ihnen zudem alsbald Einblicke u.a. in das Thema „flexiblere Handhabung der Stellplatzpflicht durch die bayerischen Gemeinden zur Verwirklichung alternativer Mobilitätskonzepte“. 

RAin Friederike Kerger, 24.03.2021

Rechtstipp vom 01.12.2020

Für Eigentümer und Verwaltungen unzähliger Wohnungen in Deutschland gelten damit ab jetzt weitreichende Änderungen. Wir haben einige Beispiele für Sie zusammengestellt:

Bauliche Veränderungen

Über bauliche Veränderungen kann ab sofort schon mit einfacher Mehrheit abgestimmt werden. Durch die bisher erforderlichen, häufig schwer zu erzielenden Mehrheiten kam es nicht selten zu Sanierungsstaus in Eigentümergemeinschaften. Diese können jetzt aufgelöst werden.

Stärkung der Rechte einzelne Eigentümer

Der neue § 20 Abs. 2 S.1 WEG räumt den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf Gestattung der sog. „privilegierten Maßnahmen“ ein. Hierzu gehören:

– Maßnahmen der Barrierefreiheit
– Maßnahmen des Einbruchsschutzes
– Anschluss an das Glasfaserkabel
– Einbau einer Ladestation für das eigene E-Auto.

Die Frage des „Ob“ ist also schnell geklärt. Die Eigentümergemeinschaft hat allerdings nach wie vor die Entscheidungsbefugnis über die Frage des „Wie“, d.h. sie kann nicht nur Vorgaben zur konkreten Ausführung der Maßnahme machen, sondern auch darüber entscheiden, ob die Maßnahme durch den bauwilligen Eigentümer oder durch die Gemeinschaft auf Kosten des Eigentümers ausgeführt wird.

Willensbildung bei der Eigentümerversammlung

Die Willensbildung bei der Eigentümerversammlung in Form der Beschlussfassung ist ab sofort einfacher. So kann die Beschlussfassung künftig auch im Umlaufverfahren erfolgen und die einfache Mehrheit genügt anders als bisher grundsätzlich für alle Bereiche. Die Wohnungseigentümer können zudem neuerdings nach § 23 WEG beschließen, dass auch in elektronischer Form an Eigentümerversammlungen teilgenommen werden kann.

Erweiterte Befugnisse der Verwaltung

Der Verwalter als Vertreter der Gesellschaft nach außen kann künftig z.B. Instandhaltungsmaßnahmen wie Reparaturen im Hausflur ohne Zustimmung der Gemeinschaft in die Wege leiten und Dienstleistungsverträge abschließen. Weitreichende Entscheidungen wie Darlehens- oder Grundstückskaufverträge setzen aber einen entsprechenden Beschluss der Eigentümer voraus.

Weitergehende Informationen erhalten Sie bei unseren Spezialisten für Immobilienrecht unter 089/ 741 185 240. Rufen Sie unverbindlich an, wir beraten Sie gerne!

Die Investition in Immobilien ist seit langem attraktiv. Das gilt sogar bzw. als investitioinssichere Anlage gerade in Krisenzeiten wie der jetzigen zu merklichen Anstiegen von Grundstückspreisen. Der Immobilienmarkt verzeichnet seit Jahren erhebliche Zuwachsraten. Analysten gehen davon aus, dass diese Wertzuwächse auch nachhaltig von Dauer sein werden.

Gleichzeitig droht die Grundsteuerreform ab 2025 nun den Wertzuwachs der Grundstücke als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Zudem stellt sich für Wohnungs- und Grundstückseigentümer immer öfter die Frage: wie kann ich von dem gestiegenen Wert meiner Immobilie überhaupt profitieren, wenn ich diese doch weiter nutzen will? Wie kann ich mir lange gehegte Wünsche erfüllen, ohne mein räumliches und soziales Umfeld aufzugeben? Oder: Wie kann ich trotz des sinkenden Rentenniveaus und niedrigen Zinsen am Kapital- und Lebensversicherungsmarkt den bisherigen Lebensstandard in meinem gewohnten Umfeld aufrechterhalten? Und: Wie sicher sind die existierenden Modelle? 

Existentielle Fragen, für die wir gerne gemeinsam mit Ihnen eine maßgeschneiderte Lösung entwickeln.

Die Leibrente beispielsweise ist eine wiederkehrende Zahlung (Rente), die bis zu einem bestimmten Ereignis – üblicherweise bis zum Tod des Empfängers der Rente – gezahlt wird (§§ 759 ff. BGB). Die Ausgestaltung des Rentenversprechens, z.B. die Einräumung eines befristeten Wohnrechts, die Anpassung der Rente an die Inflationsrate, eine Einmalzahlung o.ä., liegt dabei in den Händen der Parteien, weshalb hier guter Rat teuer ist. Im Gegenzug erwirbt der Schuldner der Rentenzahlung Ihre Immobilie. Die Höhe der Rente ergibt sich grundsätzlich aus der statistischen Lebenserwartung des „Rentners“ und dem Wert der Immobilie.

Das dingliche Wohnrecht, ein sog. Nießbrauch, stellt ein im Grundbuch eingetragenes kostenloses Wohnrecht dar. Auch hier veräußern Sie Ihre Immobilie. Im Gegenzug erhalten Sie und alle weiteren Berechtigten ein lebenslanges Wohnrecht und den um den Gebrauchsvorteil der Nutzung reduzierten Kaufpreis als Einmal- oder Ratenzahlung.

Die sog. Umkehrhypothek ist ein Kreditvertrag, dem eine Immobilie als Sicherheit dient. Dabei kann an den Zahlungsempfänger entweder eine Einmalzahlung oder eine Zahlung in monatlichen Raten erfolgen. Der Zahlungsempfänger bleibt Eigentümer der Immobilie. Durch die Zahlung der vereinbarten Beträge baut sich Monat um Monat eine Gesamtschuld auf. Zinsen und Tilgung werden üblicherweise gestundet, sodass das Darlehen erst zu einem im Voraus vereinbarten Zeitpunkt, dem Auszug oder Tod des Rentners, durch den Verkauf der Immobilie oder mit einer Zahlung der Erben des Zahlungsempfängers abgelöst wird. Zur Absicherung des Rückzahlungsversprechens wird dem Schuldner eine Grundschuld an dem Grundstück gewährt.

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Und wer soll Ihr Vertragspartner sein? Verkauf an Privat – wie wird aber in diesem Fall die Absicherung Ihrer Ansprüche gehandhabt? Oder doch lieber ein kommerzieller Anbieter? Aber auch hier ist Vorsicht geboten. Private Käufer verfügen oft nicht über die nötige Weitsicht, alle notwendigen Fragen im Voraus zu klären. Unter den kommerziellen Anbietern gibt es neben äußerst seriösen auch solche, deren Reputation und finanzieller Rückhalt bestenfalls fragwürdig sind. Immer öfter ist von ausbleibenden Rentenzahlungen oder dem Ansatz von unvertretbar geringen Immobilienwerten zu hören, um die Rentenzahlungen zu verringern. Sprechen Sie uns auch in diesen Fällen an. Wir sind in der Lage, Sie bei der Auswahl Ihres Vertragspartners, der Vertragsgestaltung, der Geltendmachung von Rentenzahlungen, Schadensersatzansprüchen und der Forderung nach Rückübertragung Ihrer Immobilie kompetent und unabhängig zu unterstützen. Überzeugen Sie sich von unserer Expertise. Wir freuen uns darauf, Sie kennenzulernen.