Wegen der immensen Steigerung der Baupreise sind der Kauf und Erhalt von Bestandsimmobilien wieder hoch im Kurs. Wie geht es weiter, wenn Käufer ihren Bedarf ermittelt und für die ausreichende Kapitaldecke gesorgt haben? Das Folgende ist wichtig:
Besichtigung
Kaufinteressenten nehmen die Bausubstanz in Augenschein, überlegen, ob der Zuschnitt geeignet ist oder ggf. verändert werden kann und sehen allzu häufig vor allem das, was sie sehen wollen. Aber Achtung! Bestandsimmobilien werden „wie gesehen“ gekauft, d.h. die Haftung des Verkäufers für Mängel wird üblicherweise ausgeschlossen. Der Käufer hat dann nur in Ausnahmefällen Gewährleistungsansprüche. Die Besichtigung ist daher von großer Bedeutung.
K&P – Tipp: Ziehen Sie einen Bausachverständigen hinzu! Für Laien sind Bauschäden regelmäßig nicht erkennbar und die Kosten für deren Beseitigung kaum überschaubar. Außerdem haftet der Sachverständige für seine Einschätzung. Planen Sie größere Umbauten, sollte außerdem frühzeitig ein Architekt hinzugezogen werden, um zu klären, ob z.B. eine Wand entnommen oder das Haus aufgestockt werden kann. Schließlich ist wichtig, dass Sie den Verkäufer konkret nach bekannten Mängeln, Altlasten, Denkmalschutz und Sanierungen bzw. Umbauten in den letzten 10 – 15 Jahren fragen. Auf diese Fragen muss der Verkäufer nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) wahrheitsgemäß und vollständig antworten. Anderenfalls kommt dessen Haftung trotz des Haftungsausschlusses in Betracht. Ein Zeuge, der nicht gleichzeitig Erwerber der Immobilie ist, ist bei solchen Besprechungen im Interesse der Erwerber unabdingbar.
Vertragsschluss
Sobald sich Käufer und Verkäufer einig sind, wird ein Kaufvertragsentwurf von einem Notar erstellt und der Kauf schließlich beurkundet.
Auch wenn der Notar zur NoUnparteilichkeit verpflichtet ist, sollten Sie den Vertrag, die Versprechungen des Verkäufers und etwaige im Grundbuch eingetragene Belastungen des Grundstücks sorgfältig prüfen, da nur das als verbindlich vereinbart gilt, was ausdrücklich im Kaufvertrag benannt wird.
K&P – Tipp: Finger weg von Absprachen, die nicht in den Kaufvertrag aufgenommen werden! Diese können zur Nichtigkeit des Vertrages führen, was im schlimmsten Fall den Totalverlust des gezahlten Kaufpreises bedeuten kann.
Verbindlich wird der Kaufvertrag erst, wenn er beim Notar verlesen und von Käufer und Verkäufer unterzeichnet wird. Sind einzelne Klauseln unverständlich oder anders verlesen als vereinbart, sollte der Beurkundungstermin zu Klärung und ggf. Berichtigung unterbrochen werden. Die getroffenen Regelungen gelten nämlich nach der Rechtsprechung des BGH als vollständig und richtig, sobald der Kaufvertrag unterzeichnet ist.
K&P – Tipp: Legen Sie uns den Kaufvertrag vor der Beurkundung zur Prüfung vor. Anders als der Notar sind wir ausschließlich Ihren Interessen verpflichtet. Teilen Sie uns alle Ziele des Kaufs, jede Absprache und jedes Versprechen mit, das Ihnen der Verkäufer oder dessen Makler gegeben hat. Unsere Erfahrung zeigt eindrücklich, dass dieses Vorgehen viel Geld und Ärger spart.
Nicht jeder Haftungsausschluss schließt die Haftung aus!
Der Haftungsausschlusses gilt beispielsweise nicht, wenn der Verkäufer im Rahmen der Vertragsverhandlungen wider besseren Wissens nicht über ihm bekannte Mängel aufklärt, den Käufer trotz Nachfrage nur unvollständig informiert oder Behauptungen „ins Blaue hinein“ aufstellt und somit arglistig täuscht. Dabei sind Angaben des Maklers dem Verkäufer zuzurechnen.
Aufklärungspflichtige Tatsachen können z.B. eine auch in Teilen genehmigungswidrige Nutzung der Immobilie, der umfangreiche, aber nicht ohne weiteres vollständig erkennbare Befall eines Hauses mit Schimmel, die Lage des Grundstücks in der Einflugschneise eines Flughafens, aber auch der querulatorisch veranlagte Nachbar sein.
Die Rechtslage ist in all diesen Fällen sehr komplex, die Rechtsprechung zu den einzelnen Fallgruppen sehr umfangreich. Die professionelle Überprüfung des Sachverhaltes im Einzelfall birgt daher stets die Chance, den Verkäufer trotz Ausschluss der Gewährleistung haftbar zu machen.
Kanzlei Kerger & Partner – Rufen Sie uns an, wir verhelfen auch Ihnen zur Durchsetzung Ihrer Rechte.