Kategorie: Bau- und Immobilienrecht

Für die Frage, ob ein Provisionsanspruch entstanden ist, kommt es entscheidend darauf an, ob mit dem Kaufinteressenten ein sog. Vermittlungsmaklervertrag oder „nur“ ein Nachweismaklervertrag geschlossen wurde. In beiden Fällen entsteht der Anspruch auf Provision zwar nur, falls aufgrund der Maklertätigkeit ein Kaufvertrag zustande gekommen ist.

Der Vermittlungsmaklervertrag sieht viel weitreichendere Pflichten des Maklers vor als der Nachweismaklervertrag (Bsp.: Besichtigungen, Vermarktung, Begleitung der Vertragsverhandlungen). Deshalb kann der Provisionsanspruch beim Vermittlungsmakler auch bei Abschluss des Kaufvertrags zu verneinen sein, wenn der Makler zwar die Gelegenheit zum Abschluss des Vertrags geschaffen hat, seinen Pflichten im Übrigen nicht nachgekommen ist.

Die aktuelle Rechtsprechung ist hier nicht einheitlich. Wer betroffen ist, sollte also genau prüfen lassen, welche Argumente für bzw. gegen den Anspruch ins Feld geführt werden können und wie hoch die Erfolgsaussichten einer gerichtlichen Geltendmachung/ Abwehr sind.

Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser

Seit 23.12.2020 ist außerdem ein Gesetz Kraft, das angesichts der immer angespannteren Immobilienmarktsituation die Erwerbsnebenkosten für Verbraucher senken soll: Sofern ein Verbraucher Käufer ist, können auf ihn nur noch maximal 50% der Maklerkosten abgewälzt werden. Auf diese Weise hat der Gesetzgeber zugleich einen -bisher unnötiger- Anreiz für den Verkäufer geschaffen, mit dem Makler dessen Kosten zu verhandeln.

Maklerverträge sind außerdem seit der Neuerung nur noch wirksam, wenn sie der Textform genügen. Die Vertragsparteien profitieren von der gesetzlich erhöhten Rechtssicherheit.

Weitere Informationen zum Bau- und Immobiliennrecht finden Sie hier.

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Aufgrund der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) gelten seit 01.12.2020 umfangreiche Änderungen. Unter anderem wurde neu geregelt, welche Maßnahmen der Miteigentümer bezahlen muss und welche davon wer nutzen darf.

In der Praxis kommt es häufig zum Streit wegen Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums wie z.B. bei baulichen Veränderungen an der Fassade, an technischen Einrichtungen etc. Der Anspruch auf Beseitigung der Beeinträchtigung kann nicht mehr von einzelnen Eigentümern geltend gemacht werden, sondern nur noch von der Eigentümergemeinschaft. Der einzelne Eigentümer hat aber gegen die Gemeinschaft einen Anspruch auf Tätigwerden „im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung“.

Das Gleiche gilt seit der Reform für Beeinträchtigungen, die zwar das Sondereigentum Einzelner betreffen, die aber auch andere Eigentümer tangieren. Diese Mischfälle machen einen großen Teil der Praxisfälle aus. Zur Abwehr ist nicht mehr der Einzelne, sondern grundsätzlich die Gemeinschaft der Eigentümer berufen. Wenn die Eigentümergemeinschaft nicht tätig wird, muss der Einzelne in der Folge gegen diese und nicht gegen den Störer vorgehen. Wer hat die Kosten für die baulichen Maßnahmen zu tragen, wenn sie über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht? Diese Frage führt in der Praxis häufig dann zu Streit und ist nach neuem Recht abhängig davon zu beantworten, wer die Durchführung der Maßnahme gefordert und wer ihr zugestimmt hat.

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Die Möglichkeit, ein Grundstück oder eine Immobilie zu kaufen, bietet sich immer seltener. Wenn sich doch eine Chance auftut, ist die Versuchung groß, dem Verkäufer über Gebühr zu vertrauen und die sorgfältige Risikoprüfung zu vernachlässigen. Voreilig geschlossene Verträge stellen generell ein Risiko dar. Bei Grundstückskaufverträgen wird dieses Risiko wegen des finanziellen Umfangs nicht selten zu einem immensen Problem für Baufamilien. Es empfiehlt sich unbedingt, den Vertrag vorab anwaltlich prüfen zu lassen. Unsere Anwälte kennen die Tricks, mit denen Erwerber zum Teil ganz erheblich übervorteilt werden. Am Aufwand für die Vertragsprüfung zu sparen, kommt im Ergebnis leider viele teuer zu stehen.

Möchten Sie ein Haus mit Grundstück erwerben? Dann können Sie sich hier vorab zu den Risiken des verdeckten Bauherrenmodells informieren. Für die individuelle Prüfung ihres Vertrags können die wenigsten lange Wartezeiten in Kauf nehmen. Wir vergeben deshalb kurzfristig Termine.

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Verdecktes Bauherrenmodell

Das sogenannte „verdeckte Bauherrenmodell“ spaltet den Bauträgervertrag, bei dem der Käufer vom Grundstücksverkäufer zugleich ein hierauf zu errichtendes, schlüsselfertiges Wohnobjekt erwirbt, in zwei getrennte Verträge auf (Kaufvertrag und Werkvertrag).

Dem Käufer wird dabei regelmäßig suggeriert, er könne auf diese Weise Vertragsnebenkosten (Grundsteuer und Notarkosten) sparen. Das eigentliche Ziel des Bauträgers ist bei dieser Vorgehensweise aber, die MaBV zu umgehen. Diese dient dem Zweck, den Grundstückskäufer und Bauherren insbesondere vor der Insolvenz des Bauträgers zu schützen. Die Aufspaltung des Bauträgervertrags in zwei verschiedene Verträge führt dazu, dass die MaBV nicht anwendbar und der Käufer damit schutzlos ist. Für ihn besteht bei der Aufspaltung in zwei separate Verträge das beachtliche Risiko, dass beide im Ergebnis als unwirksam zu betrachten sind. Der wirtschaftliche Schaden ist in solchen Fällen immens.

In Fällen, in denen das Grundstück vom Bauunternehmer gekauft wird, ist deshalb größte Vorsicht geboten. Die juristische Prüfung des Vertrags ist unerlässlich.

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Leibrente/ Nießbrauch/ Umkehrhypothek

Erfahren Sie hier mehr über die verschiedenen Möglichkeiten, den Wert Ihrer Immobilie flexibler zu nutzen ohne dabei auf ihre Nutzung verzichten zu müssen.

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Privates Baurecht

Hierzu gehören eine Vielzahl von Fällen. So entstehen z.B. häufig dadurch Streitigkeiten, dass Bauunternehmen den Zeitraum bis zur vereinbarten Fertigstellung zu kurz wählen.

Das führt regelmäßig dazu, dass im Ergebnis Abstriche bei der Qualität der Werkleistung gemacht werden, die erbrachte Werkleistung also mangelhaft ist. In diesen Fällen können die Auftraggeber den Werkunternehmer in der Regel auf Nacherfüllung in Anspruch nehmen. Sollte diese misslingen oder verweigert werden, kommen Instrumente wie Rücktritt, Minderung und Selbstvornahme in Betracht. Wir zeigen Ihnen Ihre Möglichkeiten auf und beraten Sie umfassend zu der für Sie günstigsten Vorgehensweise.

In etlichen Fällen führt die knappe Zeitplanung aber auch zu Bauzeitverzögerungen. Dem hierdurch entstehenden, mitunter beträchtlichen Schaden des Käufers kann bereits bei der Ausarbeitung des Vertrags z.B. durch die Aufnahme von Vertragsstrafen vorgebeugt werden. Sofern die Verzögerung schon eingetreten ist, lohnt es sich unbedingt, die möglichen Schadenersatzansprüche gegen den Werk- bzw. Bauunternehmer prüfen zu lassen.

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