Finanziell unabhängig im Alter – Immobilien verrenten!

Die Investition in Immobilien ist seit langem attraktiv. Das gilt sogar bzw. als investitioinssichere Anlage gerade in Krisenzeiten wie der jetzigen zu merklichen Anstiegen von Grundstückspreisen. Der Immobilienmarkt verzeichnet seit Jahren erhebliche Zuwachsraten. Analysten gehen davon aus, dass diese Wertzuwächse auch nachhaltig von Dauer sein werden.

Gleichzeitig droht die Grundsteuerreform ab 2025 nun den Wertzuwachs der Grundstücke als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Zudem stellt sich für Wohnungs- und Grundstückseigentümer immer öfter die Frage: wie kann ich von dem gestiegenen Wert meiner Immobilie überhaupt profitieren, wenn ich diese doch weiter nutzen will? Wie kann ich mir lange gehegte Wünsche erfüllen, ohne mein räumliches und soziales Umfeld aufzugeben? Oder: Wie kann ich trotz des sinkenden Rentenniveaus und niedrigen Zinsen am Kapital- und Lebensversicherungsmarkt den bisherigen Lebensstandard in meinem gewohnten Umfeld aufrechterhalten? Und: Wie sicher sind die existierenden Modelle? 

Existentielle Fragen, für die wir gerne gemeinsam mit Ihnen eine maßgeschneiderte Lösung entwickeln.

Die Leibrente beispielsweise ist eine wiederkehrende Zahlung (Rente), die bis zu einem bestimmten Ereignis – üblicherweise bis zum Tod des Empfängers der Rente – gezahlt wird (§§ 759 ff. BGB). Die Ausgestaltung des Rentenversprechens, z.B. die Einräumung eines befristeten Wohnrechts, die Anpassung der Rente an die Inflationsrate, eine Einmalzahlung o.ä., liegt dabei in den Händen der Parteien, weshalb hier guter Rat teuer ist. Im Gegenzug erwirbt der Schuldner der Rentenzahlung Ihre Immobilie. Die Höhe der Rente ergibt sich grundsätzlich aus der statistischen Lebenserwartung des „Rentners“ und dem Wert der Immobilie.

Das dingliche Wohnrecht, ein sog. Nießbrauch, stellt ein im Grundbuch eingetragenes kostenloses Wohnrecht dar. Auch hier veräußern Sie Ihre Immobilie. Im Gegenzug erhalten Sie und alle weiteren Berechtigten ein lebenslanges Wohnrecht und den um den Gebrauchsvorteil der Nutzung reduzierten Kaufpreis als Einmal- oder Ratenzahlung.

Die sog. Umkehrhypothek ist ein Kreditvertrag, dem eine Immobilie als Sicherheit dient. Dabei kann an den Zahlungsempfänger entweder eine Einmalzahlung oder eine Zahlung in monatlichen Raten erfolgen. Der Zahlungsempfänger bleibt Eigentümer der Immobilie. Durch die Zahlung der vereinbarten Beträge baut sich Monat um Monat eine Gesamtschuld auf. Zinsen und Tilgung werden üblicherweise gestundet, sodass das Darlehen erst zu einem im Voraus vereinbarten Zeitpunkt, dem Auszug oder Tod des Rentners, durch den Verkauf der Immobilie oder mit einer Zahlung der Erben des Zahlungsempfängers abgelöst wird. Zur Absicherung des Rückzahlungsversprechens wird dem Schuldner eine Grundschuld an dem Grundstück gewährt.

Wie Sie sehen bestehen unterschiedlichste Möglichkeiten, sich mit den eigenen 4 Wänden die finanzielle Unabhängigkeit im Alter zu sichern. Profitieren Sie von unserer Kompetenz und Erfahrung, um die optimale Lösung für Ihren Fall zu finden.

Und wer soll Ihr Vertragspartner sein? Verkauf an Privat – wie wird aber in diesem Fall die Absicherung Ihrer Ansprüche gehandhabt? Oder doch lieber ein kommerzieller Anbieter? Aber auch hier ist Vorsicht geboten. Private Käufer verfügen oft nicht über die nötige Weitsicht, alle notwendigen Fragen im Voraus zu klären. Unter den kommerziellen Anbietern gibt es neben äußerst seriösen auch solche, deren Reputation und finanzieller Rückhalt bestenfalls fragwürdig sind. Immer öfter ist von ausbleibenden Rentenzahlungen oder dem Ansatz von unvertretbar geringen Immobilienwerten zu hören, um die Rentenzahlungen zu verringern. Sprechen Sie uns auch in diesen Fällen an. Wir sind in der Lage, Sie bei der Auswahl Ihres Vertragspartners, der Vertragsgestaltung, der Geltendmachung von Rentenzahlungen, Schadensersatzansprüchen und der Forderung nach Rückübertragung Ihrer Immobilie kompetent und unabhängig zu unterstützen. Überzeugen Sie sich von unserer Expertise. Wir freuen uns darauf, Sie kennenzulernen.

EuGH: Widerrufsbelehrungen europarechtswidrig – Deutsche Kreditnehmer erwarten Erstattungen in Milliardenhöhe

Wer seit dem 11. Juni 2010 einen Kreditvertrag z.B. zur Finanzierung von Immobilien oder Fahrzeugen abgeschlossen hat, kann diesen nach einer aktuellen Entscheidung des EuGH mit Aussicht auf Erfolg widerrufen.

Der Europäische Gerichtshof hat mit aufsehenerregendem Urteil vom 26. März 2020 (C-66/19) die aktuelle Rechtsprechung des BGH zur Wirksamkeit von massenhaft verwendeten Widerrufsbelehrungen in Kreditverträgen für rechtswidrig erklärt.

RA Bernd Kerger:Unter Juristen war die Rechtsprechung des BGH schon lange umstritten, Oberlandesgerichte und auch der Gesetzgeber hegten bereits seit einiger Zeit Zweifel an der Rechtmäßigkeit der betreffenden BGH-Rechtsprechung. Das jetzt ergangene Urteil des EuGH überrascht uns nicht.“

Um welche Vertragsklausel geht es?

Ein Großteil der deutschen Kreditverträge im maßgeblichen Zeitraum beinhaltet in der Rubrik Widerruf die Klausel

„Die Frist beginnt nach Abschluss des Vertrags, aber erst, nachdem der Darlehensnehmer alle Pflichtangaben nach § 492 Absatz 2 BGB (z.B. Angabe des effektiven Jahreszinses, Angaben zum eizuhaltenden Verfahren bei der Kündigung des Vertrags, Angabe der für den Darlehensnehmer zuständigen Aufsichtsbehörde) erhalten hat.“

Nach Auffassung des EuGH genügt diese Klausel nicht den europarechtlichen Anforderungen wonach die Modalitäten für die Berechnung der Widerrufsfrist in „klarer und prägnanter Form“ angeben werden müssen.

Der Kreditvertrag darf hinsichtlich der Pflichtangaben, deren Erteilung an den Verbraucher für den Beginn der Widerrufsfrist maßgeblich ist, nicht lediglich auf eine nationale Vorschrift verweisen, die selbst auf weitere nationale Rechtsvorschriften verweist (Kaskadenverweis). Genau das ist aber bei der zitierten, massenhaft verwendeten Klausel zur Berechnung der Widerrufsfrist erfolgt, weil der in Bezug genommene § 492 Abs. 2 BGB seinerseits auf Vorschriften des EGBGB verweist.

Die Klausel ist mithin nach Auffassung des EuGH unwirksam, d.h. eine Widerrufsfrist hat nie zu laufen begonnen und der Vertrag ist nach wie vor widerruflich. Das gilt auch dann, wenn das Darlehen bereits abbezahlt wurde.

Wer profitiert von dem Urteil?

Das Urteil bietet all denen die Chance der Rückabwicklung ihres Vertrags, die

a) nach dem 11.06.2010 einen Kreditvertrag abgeschlossen haben und

b) deren Vertrag für die Berechnung der Widerrufsfrist – wie die allermeisten Verträge- auf § 492 Abs. 2 BGB verweist.

RA Bernd Kerger: „Bei erfolgreicher Rückabwicklung des Darlehensvertrags profitiert der Verbraucher doppelt: Es können nicht nur die eingezahlten Beträge, sondern auch die Zinsen vom Kreditgeber zurückverlangt werden.“

Eine erhebliche Besserstellung kann das Urteil all denjenigen bringen, deren Kredit zu der in a) und b) beschriebenen Fallgruppe gehört und die erwarten, derzeit einen besseren Zinssatz vereinbaren zu können. Angesichts des Covid-19 bedingten Allzeittiefs bei Bauzinsen, dürfte das allein unzählige Immobiliendarlehen betreffen. Das gilt für die Finanzierungen von selbst genutzten Wohnimmobilien ebenso wie die von vermieteten Mehrfamilienhäusern oder Autokrediten.

Was können Kreditnehmer jetzt tun?

Verbraucher, deren Kredit zur betroffenen Fallgruppe gehört, sollten ihren Kreditvertrag möglichst vor Ausübung des Widerrufsrechts von den Experten der Kerger & Partner Rechtsanwälte GbR prüfen lassen.

Angesichts der durch das EuGH-Urteil ausgelösten, künftig zu erwartenden Welle von Kreditwiderrufen ist nicht davon auszugehen, dass die Banken klein beigeben werden.

RA Bernd Kerger: „Für manche Banken wird es eine Frage des Überlebens sein, sich gegen die eingehenden Widerrufe nach Kräften zu wehren. Wir erwarten, dass ähnlich wie im Lebensversicherungsgeschäft mit harten Bandagen gekämpft werden wird.“

Das Hinzuziehen kompetenter Fachjuristen ist für den Erfolg Ihres Widerrufs entscheidend wichtig.

Warum Kerger & Partner Rechtsanwälte GbR?

Die Kanzlei Kerger & Partner Rechtsanwälte GbR ist seit über zehn Jahren im Bank- und Kapitalmarktrecht tätig und hat für etliche Verbraucher Darlehens- und Versicherungsverträge erfolgreich rückabgewickelt.

RA Bernd Kerger: „Die Summe der Erstattungen bzw. Einsparungen beläuft sich bei erfolgreichem Widerruf von Immobilienfinanzierungen nicht selten im mittleren fünfstelligen bis sogar sechsstelligen Bereich. Auch bei der Rückabwicklung von Autofinanzierungen konnten wir unseren Mandanten aber bereits etliche tausend Euro einsparen.“

Kostenlose Ersteinschätzung

Unsere Experten prüfen Ihren Vertrag und holen für Sie das Optimum heraus. Kerger & Partner Rechtsanwälte GbR bietet Ihnen eine kostenlose Ersteinschätzung zur Widerrufbarkeit Ihrer Kreditverträge ab dem 11.06.2010. Die Kosten für eine gerichtliche Durchsetzung werden häufig von Ihrer Rechtsschutzversicherung übernommen werden. Auf Wunsch übernehmen wir auch die entsprechende Antragsstellung für Sie, nutzen Sie einfach unseren Kontakt-Button.

Corona und die VOB/B – was tun, wenn keiner mehr zur Arbeit kommt? Wie Auftragnehmer ihre Frist halten können.

Die Virus Covid-19 bringt unweigerlich Arbeitsausfälle durch KiTa- und Schulschließungen, Quarantänemaßnahmen und Erkrankungen mit sich. Für viele Baubetriebe stellt sich daher die brennende Frage, wie mit den Leistungsverpflichtungen gegenüber ihren Auftraggebern und den vereinbarten Fristen zur Fertigstellung umgegangen werden muss. Hier droht Schadensersatz und Kündigung ihres Vertrags wegen Verzugs.

Für die Beurteilung der rechtlichen Möglichkeiten ist zu unterscheiden zwischen dem Werkvertragsrecht des BGB und der VOB/B.

Im BGB ist die Baubehinderung ebenso wie die Behinderungsanzeige nicht geregelt. Die VOB/B setzt zur Abwehr von Schadensersatzansprüchen und Kündigungsrechten des Auftraggebers hingegen zwingend eine Behinderungsanzeige voraus. Gleiches gilt, wenn die VOB/B wirksam in den Werkvertrag gemäß BGB einbezogen wurde.

Vorab:

Auch in Fällen des Leistungsverzuges wegen des Ausfalls von Mitarbeitern können sich nach unverzüglicher Behinderungsanzeige Ausführungspflichten in angemessenem Umfang verlängern.

  • Behinderungsanzeige abgegeben

Die Behinderungsanzeige muss zwingend folgende Kriterien erfüllen/beinhalten:

  • unverzüglich – bereits dann abgeben, wenn der Auftragnehmer glaubt, dass eine Verhinderung eintreten wird. Der tatsächliche Eintritt der Behinderung ist nicht notwendig.
  • schriftlich – Achtung! E-Mails zwischen Geschäftspartnern erfüllen das Schriftformerfordernis nach § 126 Abs. 1 BGB grundsätzlich nicht (OLG Frankfurt, Urteil vom 30.4.2012, Az. 4 U 269/11)
  • gegenüber dem Vertragspartner – was banal klingt, ist es bei vielen Beteiligten oft nicht
  • Beschreibung welche konkreten Arbeiten aufgrund welcher Umstände nicht wie geplant ausgeführt werden können – die Mitteilung der Erschwernis bei der planmäßigen Erbringung von Leistungen genügt gerade nicht.
  • Gründe für Behinderungen des Bauablaufs

Ist die VOB/B Vertragsgrundlage, können der Behinderungsanzeige folgende Umstände zugrunde gelegt werden:

  • Streik und Aussperrung im eigenen Betrieb
  • Witterungseinflüsse, wenn bei Abgabe des Angebots nicht damit gerechnet werden konnte
  • vom Auftraggeber zu vertretende Umstände
  • höhere Gewalt und andere für den Auftragnehmer unabwendbare Umstände

Gerade bei der pandemischen Ausbreitung von Krankheiten, den durch die Behörden angeordneten Vorsichtsmaßnahmen wie Schulschließungen, Quarantäne in Verdachtsfällen und daraus folgender krankheitsbedingter Arbeitsunfähigkeit notwendiger Mitarbeiter sind für Auftragnehmer regelmäßig unabwendbare Umstände im Sinne höherer Gewalt anzunehmen.

  • Rechtsfolgen bei tatsächlicher Behinderung

Liegt tatsächlich eine Behinderung vor, verlängern sich die Ausführungsfristen in angemessenem Umfang. Dies gilt nur, wenn der Auftragnehmer die Behinderung des Bauablaufes nicht zu vertreten hat.

Hat der Auftraggeber die Behinderung zu vertreten, steht dem Auftragnehmer sowohl ein Anspruch auf Bauzeitverlängerung als auch ein Schadensersatzanspruch zu.

Hat keine der Parteien die Behinderung zu vertreten, besteht ein Anspruch auf Bauzeitverlängerung.

Die Bauzeitverlängerung berechnet sich nach:

  • Dauer der Behinderung
  • Zuschlag für die Wiederaufnahme der Arbeiten
  • jahreszeitlich bedingte Zuschläge

Im Ergebnis ist festzuhalten: Zögern Sie nicht, unverzüglich Behinderung bei der Bauausführung anzuzeigen. Um greifen zu können, muss diese form- und fristgerecht eingereicht werden. Gehen Sie auf Nummer sicher. Wir unterstützen Sie bei der Erstellung Ihrer Behinderungsanzeige bzw. bei Fragen zur Einbeziehung der VOB/B in Ihren Vertrag, der Wahl des richtigen Adressaten, der Begründung des Behinderungsgrundes sowie der Benennung angemessener Fristverlängerungen.

Kerger & Partner RechtsanwälteGbR ist eine mittelständische Kanzlei in München mit Schwerpunkt im Bereich des Bau- und Architektenrechts. Unsere Anwälte vertreten seit vielen Jahren private und institutionelle Auftraggeber und Auftragnehmer vom „kleinen Handwerksbetrieb nebenan“ bis zum Großunternehmen. Profitieren auch Sie von unserer Expertise!

Kerger & Partner Rechtsanwälte GbR – mit Recht stark.

Corona und Quarantäne – Entschädigungsanspruch bei Entgeltausfall

In Deutschland nehmen die Fälle der Infektionen mit dem neuartigen Coronavirus (Covid-19) kontinuierlich zu. Um der Weiterverbreitung der Viren entgegenzuwirken, empfiehlt das Robert-Koch-Institut verschiedene Schutzmaßnahmen. Hierzu zählt als bislang wirksamstes Mittel die Quarantäne bzw. die sog. Absonderung betroffener Personen von der Umwelt. Sie kann nach § 30 IFSG angeordnet werden, wovon allein in Heinsberg bereits in 400 Fällen Gebrauch gemacht wurde.

Erkrankte bzw. Kontaktpersonen von Erkrankten werden von den zuständigen Behörden Covid-19 bedingt in Quarantäne genommen, d.h. sie dürfen das Krankenhaus bzw. ihr Haus 14 Tage lang nicht verlassen. Ihrer Arbeit können sie in diesen Fällen häufig nur noch bedingt oder gar nicht mehr nachgehen.

Anspruch auf Entschädigung bei Entgeltausfall

Da liegt die Frage nahe, wer das Entgeltausfallrisiko von Arbeitnehmern und selbständig Erwerbstätigen trägt. Beide haben gemäß § 56 Abs. 1 S.1 Infektionsschutzgesetz (IFSG) dann einen Anspruch auf Entschädigung in Geld, wenn sie durch die Anordnung der (Haus-) Quarantäne Verboten in der Ausübung ihrer bisherigen Erwerbstätigkeit unterworfen wurden und dadurch einen Verdienstausfall erlitten haben. Die Entschädigung bemisst sich nach dem Verdienstausfall.

Wie hoch ist der Entschädigungsanspruch?

Als Verdienstausfall gilt das Arbeitsentgelt.

1) Arbeitnehmer

Für Arbeitnehmer ist dabei das Arbeits­entgelt nach § 14 SGB IV maßgeblich, also der Betrag, der den Beschäftigten bei der für sie maßgebenden regelmäßigen Arbeitszeit nach Abzug der Steuern und der Beiträge zur Sozial­ver­si­cherung und zur Arbeitsförderung oder entspre­chenden Aufwen­dungen zur sozialen Sicherung in angemes­senem Umfang zusteht (Netto-Arbeits­entgelt).

In dieser Höhe besteht der Entschädigungsanspruch für die ersten sechs Wochen. Ab der siebenten Woche wird Entschädigung in Höhe des Kranken­geldes nach § 47 Abs. 1 SGB V gewährt, soweit der Verdienst­ausfall die für die gesetz­liche Kranken­ver­si­che­rungs­pflicht maßgebende Jahres­ar­beits­ent­gelt­grenze nicht übersteigt.

2) Erstattungsanspruch Arbeitgeber

Bei Arbeitnehmern hat der Arbeitgeber für die Dauer des Arbeitsverhältnisses, längstens für sechs Wochen, die Entschädigung für die zuständige Behörde auszuzahlen. Auf Antrag wird sie dem Arbeitgeber von dieser aber wieder erstattet. Werden Sie als Arbeitgeber also aktiv und beantragen Sie Erstattung der von Ihnen verauslagten Beträge!

3) Selbständig Erwerbstätige

Der Erstattungsanspruch besteht auch für selbständig Erwerbstätige und die in Heimarbeit Beschäftigten. Ihr Verdienstausfall bemisst sich auf ein Zwölftel des Arbeitseinkommens aus der entschädigungspflichtigen Tätigkeit (Selbständige) und das durchschnittlich verdiente Arbeitsentgelt des Jahres vor Einstellung der ausgeübten Tätigkeit (in Heimarbeit Beschäftigte).

Kommt es für Selbständige zu einer Existenzgefährdung, können sie auf Antrag auch Mehraufwendungen erstattet erhalten wie weiterlaufende, nicht gedeckte Betriebsausgaben in angemessenem Umfang.

Achtung Fristablauf

Entschädigungsansprüche sind binnen einer Frist von drei Monaten nach Beendigung der Absonderung bei den zuständigen Landesbehörden zu stellen. Auch Arbeitgeber müssen zur Wahrung ihres Erstattungsanspruchs hinsichtlich gezahlter Entschädigungen Fristen wahren.

Ob also als Arbeitnehmer, selbständig Erwerbstätiger, Arbeitgeber oder in Heimarbeit Beschäftigter von staatlich verordneter Corona Quarantäne betroffen – nehmen Sie Ihre Rechte wahr. Werden Sie rechtzeitig aktiv. Wir unterstützen Sie gerne!

Generali verkauft 4 Millionen Lebensversicherungen an ausländischen Investor

Beitrag vom 30.04.2019

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, kurz „BaFin“, hat unlängst den Verkauf des Lebensversicherers Generali Leben an den professionellen Abwickler „Viridium“ genehmigt.

Das Problem:

Damit liegt die Altersvorsorge von weiteren rund vier Millionen Deutschen künftig in den Händen eines ausländischen Finanzinvestors: Viridium ist eine Tochtergesellschaft des britischen Private-Equity-Unternehmens Cinven. Die Sorge, mit der viele Versicherte diese Entwicklung beobachten, ist berechtigt. Es steht zu befürchten, dass die Investoren ihr Augenmerk auf eine möglichst große eigene Rendite legen werden und die ohnehin sehr geringen Renditeerwartungen der Anleger weiter schrumpfen. Daneben fällt künftig die BaFin als unabhängiges Kontrollorgan weg, während das Geschäft der Abwickler für die Anleger häufig intransparent ist.

Gleichzeitig stehen viele deutsche Lebensversicherer schon seit einiger Zeit mit dem Rücken zur Wand. Sie können ihre Renditeversprechen aufgrund der seit Jahren anhaltenden, weltweiten Niedrigzinsphase aus den laufenden Erträgen nicht mehr bedienen. Laut BaFin standen bereits vor Monaten 34 der 85 deutschen Lebensversicherer unter intensiver Aufsicht. Auch diejenigen, deren Verträge nicht ins Ausland verkauft werden, sehen damit in eine höchst ungewisse Zukunft.

Aufgrund der aktuellen BaFin-Entscheidung ist darüber hinaus anzunehmen, dass die Generali viele Nachahmer finden wird und viele Millionen Anleger künftig einen ausländischen Investor als Geschäftspartner für ihre Altersvorsorge bekommen. Nach Einschätzung einiger Experten soll jeder dritte Versicherer überlegen, seine Altbestände abzugeben.

Die Lösung:

Um bei der Auszahlung Ihrer Lebensversicherung keine böse Überraschung zu erleben, sollten Sie prüfen lassen, ob Sie sich von Ihrem Vertrag lösen können. Eine Kündigung stellt dabei in aller Regel die teuerste Variante dar. Mit dem Widerruf von Lebensversicherungsverträgen kommt aber eine attraktive weitere Möglichkeit ins Spiel. Auf diese Weise haben wir bereits einer Vielzahl von Mandanten zu einem lukrativen Ausstieg aus ihrem Vertrag verholfen. Neben der Rückzahlung der eingezahlten Beiträge konnte auch die Auszahlung des entgangenen Gewinns -also der Zinsen für die Beiträge- erfolgreich geltend gemacht werden. In jedem Fall bedarf es der professionellen Betrachtung des Einzelfalles für eine fundierte Entscheidungsgrundlage.

Profitieren Sie von unserer Erfahrung aus über 250 geprüften Lebensversicherungsverträgen.